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银行贷款未如期放入卖房人账户,买房人违约?

合同效力实务研究2019-02-05 18:49:02

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

本公众号作者:张春光律师-上海专业房产律师

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根据《合同法》第一百六十七条第一款【分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的,出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。】的规定,逾期付款的金额达到五分之一且超过约定或者合理的宽限期,付款义务方就会构成根本违约。在房屋买卖中,大都有银行贷款。而且贷款数额较大,一般都会超过总房价的20%。如果买房人所申请的银行贷款未如期放入卖房人账户,买房人就会构成根本违约。卖房人有权解除合同并向买房人主张违约责任。

买房人,卖房人,银行三方的关系要理清楚。卖房人和银行之间是没有合同关系的,卖房人在买房人申请贷款的手续中签字的行为只是配合买房人办理贷款手续,并不意味着卖房人和银行之间建立了合同关系。买房人和银行之间有贷款合同关系,买房人和卖房人之间有房屋买卖合同关系,买房人借银行的钱(作为部分房款)向卖房人付房款。银行本应当将贷款放给买房人,再由买房人付给卖房人,银行直接房款给卖房人是为了减少风险,而不是说买房人的付款义务转移给了银行。不论什么原因,银行没有按照卖房人和买房人约定的时间将房款放给卖房人就是买房人没有按照约定的时间将房款支付给卖房人,就是买房人违约【银行是买房人选的,银行不能按约放款的风险应当由买房人承担。如果是由于买房人征信等自身原因导致银行没有发放贷款,那么买房人更应当向卖房人承担违约责任】。如果房屋买卖合同中没有明确约定卖房人收到银行贷款的时间,根据《合同法》第六十一条【合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定】的规定,买房人有义务确保卖房人在一个合理的期限内(依照交易习惯确定的合理期限)收到银行发放的贷款,否则买房人就构成根本违约。卖房人有权解除合同并主张违约责任。

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附:赵某某诉王某某房屋买卖合同纠纷案

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案情简介:2013年3月15日,王某某、赵某某签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称《买卖合同》),约定王某某将上海市浦东新区***号1903室房屋(以下简称系争房屋)以340万元的价格出售给赵某某。合同第六条约定,双方确认在2013年7月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定,赵某某未按合同约定期限付款的,每逾期一日,应按合同约定总房价的万分之五承担违约金,逾期达10个工作日的,赵某某除应向王某某支付逾期10个工作日的逾期违约金外,王某某有权单方面书面通知解除合同,赵某某在收到王某某书面通知之日起10个工作日内,按本次交易标的房屋合同价的20%承担违约金,王某某可从赵某某已付款中扣除相应的违约金款项,余款自合同解除之日起10个工作日内退还赵某某,赵某某已付款项不足违约金或赔偿金部分的,赵某某应据实赔偿。合同附件三付款协议约定,赵某某于签订本合同前已支付王某某购房定金10万元,待双方签署本合同当日上述定金转为第一笔购房款;赵某某于2013年3月15日支付王某某第二笔房款92万元;赵某某通过向银行贷款方式申请233万元,由银行在见他证、新产证后直接放款给王某某账户,若赵某某之贷款未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度,则赵某某应于双方至房地产交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足并支付给王某某;双方办理交房手续当日,赵某某支付王某某剩余房款5万元。合同补充条款(一)第二条约定,王某某于2013年9月30日前且于收到赵某某贷款银行放款后将该房屋交付赵某某,交付标志为王某某将房屋的钥匙交付赵某某。第六条第(1)项约定,若赵某某的购房贷款不足本合同约定的额度,则赵某某应在银行审批贷款所要求补足该笔款项的规定时间内将贷款不足部分以现金方式补足给王某某;若银行无特殊要求,则赵某某应在双方至上海市浦东新区房地产交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足给王某某。第(2)项约定,赵某某于2013年6月10日前备齐贷款资料,若赵某某未按约定及时备齐贷款资料,并且逾期达15日,则王某某有权单方面解除本合同,赵某某按本合同第九条之约定违约金比例承担违约承任。第(10)项约定,本合同各方在本合同填写的地址为各方同意的通讯地址,任何书面通知只要发往以上地址,均视为已送达,通讯地址如有变动,应于十日内通知签约各方及中介方。补充条款第十一条约定,王某某、赵某某中若有任何一方未按照本合同中的约定全面履行自己的义务,且逾期达10个工作日的,则王某某应按买卖合同中第十条第3款之约定承担违约责任,赵某某应按买卖合同中第九条第3款之约定承担违约责任。同日,双方签订《补充协议书》,第二条约定赵某某保证贷款233万元于2013年7月31日前由银行放入王某某的收款账户,否则赵某某按买卖合同约定承担违约责任。买卖合同及补充协议书签订后,赵某某按约支付第一笔房款10万元及第二笔房款92万元。之后,赵某某获得银行批准贷款,贷款额度为204万元。2013年7月2日,王某某、赵某某至上海市浦东新区房地产交易中心办理了产权过户手续,系争房屋于2013年7月29日被核准登记至赵某某名下,同时系争房屋上设定亚博娱乐平台装饰官网--任意三数字加yabo.com直达官网权人为银行、债权数额为204万元的亚博娱乐平台装饰官网--任意三数字加yabo.com直达官网,债务履行期限从2013年6月6日至2028年6月6日。2013年8月6日,赵某某向王某某支付了合同约定的贷款金额与实际获批准贷款额度差额29万元。2013年8月18日,王某某委托律师向赵某某预留在买卖合同上的地址即上海市浦东新区***弄***号1002室发送律师函,明确因赵某某未按约支付房款,王某某决定解除双方之间的房屋买卖合同,并通知赵某某于2013年8月22日前与王某某的委托律师联系并办理相关的房屋产权恢复原状、解除亚博娱乐平台装饰官网--任意三数字加yabo.com直达官网等相关手续等,该信件遭退信。2013年10月11日,赵某某在未与王某某办理系争房屋交接手续的情况下,进入房屋,并占有使用至今。同时,赵某某向王某某转账支付房款4万元。

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裁判原文节选

一审【案号:上海市浦东新区人民法院(2014)浦民一(民)重字第31号】依法成立的合同受法律保护。王某某、赵某某之间就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议书》,系双方当事人的真实意思表示,于法不悖,合法有效,双方均应遵照履行。根据合同及补充协议约定,贷款应在2013年7月31日前放入王某某账户,如贷款不足部分应于产权过户当日补足,逾期支付超过10日则王某某有权解除《买卖合同》。故赵某某补足差价款之时已逾过户当日10天以上、且贷款未能于2013年7月31日到达王某某账户,已构成违约。王某某于2013年8月18日委托律师向赵某某在《买卖合同》上的预留地址——上海市浦东新区***弄***号1002室发送合同解除函,其解除权行使符合双方约定。由于赵某某未通知王某某变更通讯地址,该解除函依合同约定应视为送达赵某某,解除通知自到达之日即2013年8月19日生效。虽然赵某某抗辩贷款发放迟延并非其过错,但正如赵某某所言,王某某和中介公司对银行放贷的不确定性是明知的,那么赵某某作为付款义务承担者,更应了解银行放贷数额及时间的不确定性。赵某某自愿承担该不确定性带来的履约风险,向王某某作出承诺,理应承担相应的法律后果。合同解除后,基于合同取得的财产应返还对方。王某某要求赵某某涤除房屋亚博娱乐平台装饰官网--任意三数字加yabo.com直达官网登记后返还房屋权利,迁出系争房屋的诉讼请求,于法有据,应予支持,但王某某也应将收取的购房款339万返还赵某某。就王某某主张的违约金,赵某某以合同约定的违约金过高,主张予以调整,可以王某某实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。合同履行的主要争议焦点在于贷款发放时间,按约定赵某某应于6月10日前备齐贷款资料,结合债权履行期限自同年6月6日起,赵某某在向银行申请贷款这一义务履行中并无不当。虽然补充协议约定赵某某保证银行贷款于2013年7月31日放至银行账户,但事实上对银行贷款的审批、发放,赵某某在履行其申请贷款的相应义务后并无决定权,因此银行贷款发放迟于赵某某承诺的时间,赵某某主观过错较小。王某某也未就合同解除致其遭受的实际损失提出相应事实和证据,故法院将违约金酌定为10万元。至于赵某某提出的合同解除后的损失赔偿,首先赵某某未提供相应证据,其次合同解除系赵某某违约所致,再者赵某某系在王某某执意解除合同后擅自占用系争房屋,故若赵某某所称损失确实客观存在,也应由其自行承担。

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二审【案号:上海市第一中级人民法院(2015)沪一中民二(民)终字第2399号】本院认为,行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识,使行为的后果与自己的意思相悖,并造成较大损失的,可以认定为重大误解。本案中,赵某某与王某某经协商就系争房屋签订了买卖合同,同日双方经协商又签订了补充协议书。买卖合同和补充协议书均是双方当事人的真实意思表示;且从补充协议书的内容及合同的履行情况看,补充协议书也不属于法律及相关司法解释所规定的因重大误解而签订的合同的情形。故赵某某上诉以所谓重大误解为由要求法院对于补充协议书的内容进行相应变更,缺乏依据,补充协议书对赵某某及王某某均具有约束力。根据现已查明的事实,赵某某未能在其承诺的2013年7月31日前将银行贷款放入王某某的收款账户,依约其应当按买卖合同约定承担违约责任。实际银行贷款发放的日期为同年8月23日,已逾期10个工作日以上。赵某某也未能按照买卖合同的约定在双方2013年7月2日至房地产交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足并支付给王某某。其支付补差款的实际日期为8月6日,也逾期10个工作日以上。因此,鉴于赵某某逾期付款的行为已经构成违约,王某某有权根据买卖合同的约定单方面书面通知解除合同。关于王某某行使合同的单方解除权前是否需要催告赵某某债务履行的问题,本院认为,合同法规定了当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行以及当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的等情形下的另一方的法定解除权,但上述可以行使法定解除权的情形均为当事人并未在合同中约定有单方解除权或者约定不明的情形,而本案中赵某某与王某某已经在买卖合同中对双方在何种情形下可以行使单方解除权作出了明确的约定,故应当优先适用买卖合同约定的单方解除权的条款内容。从王某某实际行使单方解约权的过程看,也是符合双方在买卖合同中的约定,故双方之间关于系争房屋的买卖合同及补充协议书在王某某解除合同函到达赵某某之日即发生法律效力。原审据此确认双方之间的买卖合同于2013年8月19日已经解除,当属无误。根据法律规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。因此,原审在确认赵某某与王某某之间就系争房屋的买卖合同解除后,对于房屋的权利返还与实物返还、房款的返还以及赵某某主张的所谓损失赔偿问题等的处理均符合法律规定,本院予以确认。原审根据王某某关于违约金的主张、赵某某对此的抗辩意见、王某某的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素,最终确定的10万元的违约金尚属合理,本院亦予以确认。综上,上诉人赵某某的上诉理由,缺乏充分的依据,其相应的上诉请求,本院难以支持。原审判决并无不当,应予维持。

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